אביעד ברטובהיכרות עם סדר הפעולות הנכון לקראת רכישת דירה תחסוך עבורכם זמן, כסף ועוגמת נפש. החל מקביעת מסגרת התקציב ועד מעמד קבלת המפתח – הנה המדריך שיעזור לכם לקראת ההוצאה הכי גדולה בחיים
רכישת דירה ראשונה היא המהלך הכלכלי המשמעותי ביותר שאותו מבצעים זוגות צעירים בישראל. עם זאת, מי שעומד לעשות את הצעד הזה ככל הנראה לא מחזיק במלוא הסכום הנדרש לקנייה. ההון העצמי שמורכב מחסכונות, מענקים, עזרה של המשפחה וסכומי כסף שונים לרוב לא עולה בקנה אחד עם מחירי הנדל”ן וכדי להשלים אותו נדרשת משכנתא. סוגיית המשכנתא מסבכת עוד יותר את הנושא של רכישת דירה ולכן צריך להתכונן לכך מראש.
שיעורי בית לבד ועם עורך דין
האמת היא שהכנה לקראת רכישת הדירה מתנהלת בנפרד לגמרי מהבנק. בשלב קבלת ההחלטות אתם מחליטים לבד מה יהיה אזור המגורים, מה התקציב ואיזה עלויות נוספות צריך לקחת בחשבון. תחת עלויות נוספות רצוי בעיקר להתייחס להובלה ומעבר, שכר טרחת נותני שירותים כמו מתווך ושמאי, דמי השבחה, מיסים וכדומה.
מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין כבר בשלבים הראשונים של תהליך רכישת הדירה. עורך הדין הוא איש המקצוע היחיד שמייצג את האינטרסים שלכם מול מוכרי דירות יד שנייה, קבלנים בדירות חדשות או הרשויות. עורך הדין גם יכול לסייע לכם לקבל החלטות בהיבטים שקשורים לתכנוני מס, לבצע עבורכם בדיקות ראשוניות ביחס לדירה שעל הפרק וללוות אתכם בשלבי המשא ומתן.
באיזה שלב פונים לבנק?
רוכשי דירות שבכוונתם ליטול משכנתא צריכים לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות כדי לדעת מה התקציב שעומד לרשותם, מה אחוז המימון ביחס לשווי הדירה ומה ההחזר החודשי הצפוי. בנוסף, יש לזכור שאישור עקרוני למשכנתא הנו מוגבל בזמן והוא מבוסס על היכולת הכלכלית ויכולת ההחזר שלכם.
אישור עקרוני למשכנתא מהבנק לא מתייחס לדירה ספציפית שאותה אתם רוצים לקנות. באופן עקרוני, בדיקת הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק נעשית ממילא רק לאחר החתימה שלכם על הסכם הרכישה. במילים אחרות, הבנק ישלח שמאי כדי לבדוק את הנכס ולקבוע אם לאשר את המשכנתא אחרי שתחליטו איזה דירה אתם רוצים לקנות. לכן אין טעם לחכות עם הפנייה לבנק לצורך קבלת אישור עקרוני, אלא להיפך – עדיף להתחיל עם זה את ההכנות לקראת המהלך ולקבל אינדיקציה טובה למגבלות וליכולות שלכם.
חיפוש אחר דירה: החלק המהנה והקשה ביותר
השלב המהנה של רכישת דירה ראשונה הוא זה שבו עוברים בין נכסים, בודקים אותם לעומק ומדמיינים את החיים המשותפים עם בני הזוג והמשפחה לעתיד. מצד שני, זה גם החלק הקשה והמתסכל כי הוא כרוך בהמון שעות שלא תמיד מניבות תועלת.
מומלץ לשלב בין חיפוש דירות באופן עצמאי באמצעות מודעות ואתרי אינטרנט, לבין התקשרות עם מתווכים. אף אחד לא מעוניין לשלם דמי תיווך בגובה מאות אלפי שקלים, אך לעיתים קרובות זה יתגלה כדרך היחידה להשיג דיל משתלם. בתוך כך, מומלץ לראות מספר דירות בכל אזור ולקבל מושג בנוגע לרמת המחירים ולהיצע. רצוי לבקר בדירה ובאזור בשעות שונות של היום, להסתובב בשכונה כדי ליזום שיחות עם דיירים ולא להתבייש לבקר בחדר המדרגות, בחנייה ובמחסן.
אם סוף סוף מצאתם דירה מתאימה, תצטרכו לנהל משא ומתן בנוגע לתנאי העסקה. ודאו שכל הסכמה על המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, הריהוט והציוד שנשארים בדירה מגולמת בתוך החוזה. במידה ויש לכם דילמה כלשהי, ערבו את עורך הדין ובקשו ממנו עזרה בניסוח הפרטים הקטנים שעושים הבדל גדול. במידה והדירה מושכרת, בדקו מראש את תקופת השכירות ובררו האם ניתנו לשוכר אופציות ומהם דמי השכירות המשולמים על ידו.
יש כמה בדיקות מקדימות שאותן כדאי לבצע בנוגע למצב המשפטי והתכנוני של הדירה. בקשו מעורך הדין לבצע את הבדיקות מול העירייה, נסו להישאר מעורבים כדי לבטא את הממצאים בתוך המחיר החוזי של הנכס וגבשו הסכם מכר הוגן בין הצדדים. אם קיים חשש לליקויים בדירה, ניתן להזמין חוות דעת הנדסית ולהשתמש בה כדי להעריך את עלויות הטיפול והתיקונים.
בין המשכנתא לקבלת המפתח
מיד עם החתימה על הסכם המכר תוכלו להשתמש באישור העקרוני לקבלת משכנתא כדי למצוא את העסקה הכי משתלמת מול הבנקים. היעזרו בכלים אובייקטיביים כמו מחשבון משכנתא ובדקו כיצד שינוי בגובה ההחזר החודשי משפיע על סך ההחזר בתום התקופה, או לחילופין איזו תקופת החזר תגלם עבורכם את ההחזר החודשי הריאלי ביותר. הפערים בין הבנקים מתבטאים בשיעורי הריבית והחיסכון ואפילו כמה עשיריות האחוז עשויים להניב לכם רווח של אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
לבסוף, השלבים האחרונים בסדר הפעולות של רכישת דירה הם חתימה על הלוואת המשכנתא, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המס ותשלום מס רכישה. כעת רק נותר לקבל את המפתח ולתאם תאריך מול חברת הובלות כדי להיכנס לדירה ברגל ימין.